Huisje geërfd? Verkoop en verhuur tegen elkaar afgewogen
Heb je een eigendom geërfd – een huis, een appartement – of staat dat te gebeuren, dan sta je voor een moeilijke beslissing. Verkopen is de comfortabelste maar misschien emotioneel moeilijkste keuze. Ga je het verhuren, dan zorgt dit mogelijk voor extra opbrengst maar ook voor heel wat kopzorgen.

In het aprilnummer van Plus Magazine weegt vermogensplanner Johan Adriaens beide opties af. Dat gebeurt in drie stappen: eerst bepaal je de waarde van het goed en de mogelijke huurwaarde, vervolgens bekijk je welke opbrengst je op de eventuele verkoopsom kunt halen en tenslotte vergelijk je die opbrengst  met de mogelijke huuropbrengst.

Schatten
Om de eigendom te laten schatten kun je terecht bij een notaris of vastgoedmakelaar. Vastgoedmakelaars doen dit doorgaans gratis in de hoop dat je ook bij hen aanklopt als je beslist te verkopen. Ga je op eigen houtje een prijs bepalen, weet dan dat het risico groot is dat je de waarde overschat.
Laten we het voorbeeld uit Plus Magazine nemen van een appartement dat 150.000 € waard is, met een huurwaarde van 600 € en een kadastraal inkomen van 650 €.

Beleggen
150.000 € is een hele smak om in één klap te beleggen. Daar hoor je wat spreiding en misschien aandelen bij te nemen. Maar voor het gemak – anders wordt het nog meer nattevingerwerk – houden we het bij vastrentende beleggingen.
Een tak-21 spaarverzekering bijvoorbeeld. Daarop waren in 2012 netto-rendementen haalbaar tussen de 2,5 en 3,6 procent. Je betaalt geen roerende voorheffing als je gedurende de eerste 8 jaar geen geld afhaalt.
Je kunt ook kiezen voor obligaties of voor een obligatiefonds. Daarop is momenteel met moeite 2,8 procent netto haalbaar maar volgens Adriaens mag je op lange termijn uitgaan van een nettorendement van 3,5 procent.

(Zorgeloos?) binnenrijven
Verhuren vergt iets meer rekenwerk. Gelukkig zijn er vuistregels.
Om je nettorendement te bepalen (na belastingen, kosten, leegstand…) ga je uit van 10 of zelfs maar 9 maanden verhuur per jaar.
In ons voorbeeld levert dat dus jaarlijks 5.400 (9 maanden, iets voorzichtigere raming) tot 6.000 (10 maanden) huur op. Vergeleken met de verkoopwaarde is dat een rendement van 3,6 tot 4 procent.
Dat is een fractie beter dan het rendement dat je met vastrentende beleggingen zou scoren. Verhuren dus maar? Laten we nog wat nuance aanbrengen in deze ruwe vergelijking
+  Verhuren heeft het bijkomende voordeel dat de huur jaarlijks geïndexeerd wordt. Dat is niet het geval met de gewaarborgde rente op de tak-21 spaarverzekering en met de obligatiecoupons.
+  Verhuren biedt ook perspectief op een meerwaarde wanneer je de eigendom na x aantal jaar toch verkoopt. Een vastgoedbelegging moet op 15 tot 20 jaar bekeken worden. Over die termijn houdt de waardestijging van vastgoed minstens gelijke tred met de inflatie.
–  Een gigantisch groot minpunt aan vastgoed is dat je een ‘sitting duck’ bent, letterlijk een stilzittende eend: Je kunt je eigendom niet verstoppen, opdelen, in stukjes aan de kinderen schenken… Je hangt er met handen en voeten aan vast. De fiscaliteit op niet commerciële huuropbrengsten is nu nog bijzonder voordelig. In ons voorbeeld zou je amper 1.450 € belasting (140 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen van 650 €) betalen, ongeacht de huuropbrengst. Hoe lang blijft dit nog zo? Het mag een wonder heten dat dit gunsttarief zo lang stand houdt, wellicht omdat nogal wat politici en vakbondsmensen zelf een appartementje aan zee verhuren.                                                                                   –   Tweede groot en ook zeer onderschat nadeel van verhuren is de stress die dat met zich meebrengt. Kleine defecten waarvoor het amper de moeite is een vakman te laten komen, laattijdige betalingen… Als je ooit het ongeluk hebt te stuiten op een hardnekkige wanbetaler – de crisis maakt die kans alleen groter – zeg je heel waarschijnlijk ‘nooit meer’. In het bovenstaande zijn de zaken vrij eenvoudig gehouden om een vergelijking mogelijk te maken.Sta je nu voor dergelijke keuze dan zijn er toch twee trends waar je rekening mee moet houden.

De forse jaarlijkse stijgingen van de vastgoedprijzen zijn verleden tijd. Momenteel stagneren de prijzen, ze benen nog ongeveer de inflatie bij. Voor villa’s zijn er nominale  prijsdalingen.
De rente is extreem laag en zal binnen enkele jaren onvermijdelijk stijgen, wat ook de vastrentende opbrengst van je (her)belegging of obligatiefonds opdrijft.

Een huis verkopen is financieel interessanter dan het te verhuren.
Juist, maar dan moet je niet vastrentend beleggen.Nee, verhuren biedt zekere en stijgende inkomsten.
Voor beide opties kan het rendement stevig omhoog gekrikt worden.
Erf je bijvoorbeeld samen met anderen, dan kun je gaan lenen om ze uit te kopen. De intrestlasten van dergelijke lening zijn aftrekbaar onder het stelsel van het langetermijnsparen. Dit verhoogt het rendement van verhuren (meer  hierover op: hoeveelkostmijnhuis.be)
Het beleggingsrendement van de smak van 150.000 € verkoopwaarde kan eveneens opgedreven worden. Stop je daarvan wat in een fonds dat belegt in gulle dividend-aandelen of koop je er zelf wat (tal van mogelijkheden die meer bieden dan de risicoloze obligatierente)  dan stijgt je opbrengst én maak je ook een zeer reële kans op meerwaarden.

Ingekort artikel uit:
http://www.vief.be/geld-en-recht/huisje-geerfd-verkoop-en-verhuur-tegen-elkaar-afgewogen.html